정부가 아파트 분양가의 일방적인 상승을 규제하는 민간아파트 분양가 상한제는 1977년 처음 실시되었다.
빈약한 재정때문에 주택공급을 민간에 의존해야만 했던 정부는 주택건설을 촉진해야 할 때마다 분양가를 자율화 했다. 하지만 역사적으로 볼 대 아파트가 전 국민의 주거형태로 각광받기 시작한 1970년대 중반이후 분양가 자율화는 예외없이 분양가 급등으로 이어졌다.
가격이 비싸지면 수요가 줄어들어야 하지만 미리 분양하는 아파트에는 이 같은 시장원리가 작동하지 않는다. 만성적으로 공급이 부족한 상태에서 소비자는 고분양가 주택이라도 구입할 수 밖에없는 구조인 셈이다. 시중에 여유자금이 남아돌고 투기심리가 팽배한 상황이라면 이는 더욱 가속화 된다.
* 분양가 상한제란?
주택 분양가격*을 ‘택지비+건축비’ 이하로 제한하는 제도다. 분양가 자율화(1999년) 이후 고(高)분양가 논란과 주택가격 급등에 따른 시장불안이 커지면서 투기수요 억제와 실수요자 보호를 위해 도입됐다.(2005년 3월)
* 적용대상과 지정요건
○ 적용대상- 공공택지 내 공동주택 의무 적용- 민간택지 중 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 지역의 공동주택* 적용배제 : 도시형 생활주택, 경제자유구역 내 외자유치 관련 주택(경제자유구역위 심의·의결 필요), 관광특구 내 초고층건축물, 재건축 등 조합원 공급분, 30세대 미만 주택 등
○ 민간택지내 분양가상한제 지정요건(’19.10.29. 주택법 시행령 개정)
※ 상기 정량요건을 충족한 지역 중 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별하여 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정
참고자료
[법령정보] 주택법 시행령 일부개정 (2019.10.29. 시행 / 국가법령정보센터)[보도자료] 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진 (2019.08.12. / 국토교통부)
* 분양가상한제 확대 경과
1) 민간택지 지정 기준 개선
여러 번의 주택시장 안정대책에도 강남권 재건축 단지와 인근지역의 주택가격이 안정되지 못했다. 2018년 하반기 이후 서울의 분양가 상승이 집값 상승률보다 약 3.7배 높아졌다. 집값 상승이 우려됨에 따라 분양가격을 적정한 수준으로 유지해 실수요자의 내집 마련 부담을 완화하고, 주택시장의 안정을 확고히 하기 위해 민간택지에 대한 분양가상한제 지정 기준을 개선하게 됐다.
□ 「주택법 시행령」을 개정해 민간택지에 분양가상한제 적용 준비① 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건을 완화
② 민간택지 분양가상한제 지정효력 적용시점 개선- 재건축·재개발 사업도 ‘최초 입주자 모집공고 신청분’부터 적용
③ 수도권 분양가상한제 주택 전매제한 기간 개선- 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한 기간을 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 확대* 수도권 투기과열지구 공공택지 내 공동주택의 전매제한기간도 5～10년으로 확대- 전매제한기간 내 매각주택, 한국토지주택공사(LH) 우선매입 활성화
④ 택지비 산정기준 객관화- 지방자치단체 분양가심사위원회의 분양가 심사 공개적이고 투명하게 이뤄지도록 제도 개선- 「공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙」 개정, 분양가상한제 적용 시 택지비 산정기준을 명확히 하고, 한국감정원이 택지비 산정절차 적정성 검토 추진
□ 소비자 보호를 위한 분양가상한제 실효성 강화와 후분양 기준 강화- 거주의무기간 도입 : 수도권 공공분양 (최대5년) → 수도권 공공택지·민간택지- 소비자 보호 강화를 위한 아파트 후분양 가능시점의 건축공정 기준 강화** 지상층 층수의 2/3이상 골조공사 완성(공정률 50~60% 수준) → 지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준)
2) 시행령 개정안 보완방향 (’19.10.1.)
○ 분양가상한제 경과조치 보완방향- 모든 사업에 대해 입주자모집공고 신청 분부터 적용하되, 재건축·재개발, 지역주택조합은 일정조건 충족 시 유예기간 부여, 시행령 보완방안 마련해 규제개혁위원회에 제출(’19.10.2)• (재건축·재개발) 시행령 시행 전 관리처분계획인가를 받았거나, 신청하고 시행령 시행 후 6개월까지 입주자 모집공고를 신청한 경우 적용 제외• (지역주택조합) 시행령 시행 전 사업계획 승인 받았거나, 승인을 신청한 단지 시행령 시행 후 6개월까지 입주자 모집공고 신청한 경우 적용 제외• (일반사업, 리모델링 주택조합) 기존 「주택법 시행령」과 동일하게 입주자 모집공고 신청 분부터 적용
○ 분양가상한제 적용시 지정 검토방식- 2019년 9월 기준으로 31개 투기과열지구 지역은 민간택지 분양가상한제 적용지역의 정량 지정요건(개정기준*) 모두 충족* 투기과열지구로서, ①직전 1년간 분양가격 상승률 > 물가상승률 2배 or ②직전 2개월 모두 평균 청약경쟁률 5:1 이상 or ③직전3개월 거래량 전년대비 20%이상 증가 충족- 집값 불안우려 지역 선별, 핀셋으로 지정- 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 서울 집값 상승을 선도한 지역 가운데 일반분양(정비사업+일반사업) 예정물량이 많거나, 분양가 관리 회피를 위한 후분양 단지가 확인되는 지역에 대해 검토- 시장상황에 따라 지정하는 경우 공급 위축 등 부작용 우려 해소하면서 시장 안정 효과를 달성하기 위해 핀셋지정(예: ‘동(洞)별’ 지정) 추진* (예) 검토지역으로 선정된 지역 중 정비사업 이슈, 일반사업물량 확인되는 동(洞)을 선별 지정
3) 적용 지역 지정 및 조정대상지역 일부 해제(’19.11.6.)
○ 조정대상으로 지정된 지역* 검토 결과,- 경기도 고양시·남양주시의 일부 지역** 제외한 지역과- 부산광역시 동래구·수영구·해운대구 전 지역 조정대상지역 해제(지정 및 해제 효력 발생 11월 8일)* 기존 조정대상지역(42개) : 서울(25개구), 고양·남양주·용인수지·용인기흥·수원팔달 등 경기 13개, 동래·수영·해운대 등 부산 3개, 세종** 조정대상지역 지정 유지 지역
(고양시) 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드) / (남양주시) 다산동, 별내동
○ 집값 불안우려 지역을 선별해 동(洞) 단위 핀셋 지정(서울 27개동)
○ 후속 조치- 민간택지 분양가상한제 적용지역으로 지정되지 않은 지역도 고분양가 책정 움직임 등 시장 불안 우려가 있는 경우 신속히 추가 지정- 서울 지역 실거래 관계기관 합동조사(’19.10.11)는 2019년 8월 이후 실거래 신고내역과 자금조달 계획서 전체 확인, 이상거래 의심 1,536건 우선 조사 시행- 투기수요 자금 출처 조사, 편법 증여·대출 규제 미준수 등 불법 행위와 시장 교란행위 발견시 관계기관에 통보해 엄정히 대응- 국토부 중심 실거래상설조사팀 구성, 전국의 실거래 신고 상시 모니터링하고 이상 거래가 확인시 조사 착수(’20.2월~)
4) 적용 지역 확대(’19.12.17.)
○ 집값 상승을 선도한 서울 13개 구와 경기 3개 시(과천·하남·광명) 13개 동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개 구 37개 동 추가 지정
5) 분양가 산정기준 개선 (’20.2.27.)
최근의 설계 경향 및 기술 발전 추세를 반영해 합리적인 분양가 책정을 위한 분양가 산정 기준을 개선했다. 2020년 3월 1일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 분부터 적용된다.
① 새로운 기본형건축비 모델 구성을 통한 건축비 책정 기본형건축비는 전국 4개 지역별 표본사업을 모두 종합한 대표성 있는 새로운 기본모델로 책정하고, 41~49층 기본형건축비 신규 고시
② 건축가산비 산정기준 개선 건축가산비는 가산비 간의 중복성을 최소화하고 개별 분양가심사위원회의 분양가심사가 일관성 있도록 산정기준을 구체화
③ 발코니 확장비 심사참고기준 개선 발코니 확장비는 확장부위별로 심사하고, 붙박이 가구는 제외하여 추가선택품목으로 제시하도록 분양가 심사참고기준 마련
6) 민간택지 분양가 상한제 적용대상 경과조치 연장 (’20.3.23. 입법예고)
당초, 2019년 10월 28일까지 관리처분인가를 신청한 재개발·재건축 조합 및 사업계획 승인을 신청한 주택조합(리모델링 주택조합 제외) 중, 2020년 4월 28일까지 입주자 모집 공고를 신청한 경우에는 분양가 상한제를 적용하지 않도록 주택법 시행령(’19.10.29 공포·시행)에 경과조치(6개월)를 두었다. 그러나 일부 조합이 경과조치 기간 내 입주자 모집승인 신청을 하기 위해 관리처분 계획 변경 등을 위한 총회를 개최할 경우, 다수 인원 밀집으로 코로나19 집단감염 및 지역사회 확산 우려가 있어, 추가적인 시간을 부여하고자 경과조치를 3개월 연장하기로 했다.
4. Q&A
Q. 분양가 상한제로 인해 공급이 위축되는 것은 아닌지?A. 과거(’07년)와 달리 과열지역에 한해 선별적으로 시행하고 상한제가 적용되더라도 사업성이 확보되는 수준에서 과도한 이익을 적정화하는 것이므로 위축 우려는 크지 않음* 서울 전체 25개 구(區) 467개 동(洞)가운데 8개 구(區)의 27개 동(洞)만 지정(5.8%)- 일반주택사업은 분양가에 이윤이 포함되고 품질향상비용, 물가상승도 반영돼 건설사 손실은 없으며 공급위축 우려 낮음- 서울의 정비 사업은 대부분 관리처분 계획인가 이후 단계나 조합설립인가 이전 단계로 공급위축 우려 낮음. 특히, 관리처분 인가를 시행한 단지(서울 54개, 약 6.5만세대)는 6개월 안에 분양하면 상한제 대상에서 제외돼 오히려 공급이 조기화됨.Q. ’19.11.6 분양가상한제 적용지역 지정 기준은?A. 법정 요건을 충족한 지역(주택법 제58조 및 시행령 제61조) 중에서, 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 8.2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역으로서 일반분양 예정 물량이 많거나, 후분양 등으로 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 구(區) 단위로 선별하고, 해당 구(區) 내의 정비사업·일반사업 추진 현황, 최근 집값상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려해 동(洞)단위로 지정