2006년 하반기 은평뉴타운 고분양가 파동으로 촉발된 집값 불안을 잠재우기 위해 같은해 11월 발표된 11.15대책에는 아픙로 짓는 신도시 국민임대단지의 개발밀도를 높이는 방안이 포함되었다
* 공공택지 분양가 25% 인하
정부는 분양기 인하와 관련해 기존 공공택지에만 적용하던 분양가 상한제를 은평 뉴타운등 도시개발사업과 인천 청라지구등 경제자유구역 개발사업을 ㅗ확대하기로 햇다. 또 분양가 상한제가 적용되더라도 택지비가 상승하면 인하 효과가 불충분하다고 판단, 신도시를 건설할때 광역교통시설 설치비용을 국가와 지방자치단체, 사업시행자가 분담하도록 했다.
분양원가 공개 확대에 대해서는 공개대상 범위, 공개 항목, 원가산정 기준, 검증방법 등에 관한 정부안을 내년 2월까지 마련할 계획이다. 정부는 분양가 인하에 따른 청약과열, 투기수요 유입을 차단하기 위해 분양가 상한제가 적용되는 주택에 대해서는 무주택자 우선 공급, 전매제한 강화, 재당첨 금지 등의 대책을 실시하기로 했다. 이와함께 김포와 파주, 광교 양주, 송파, 검단 신도시에 대해서는 현행 평균 175%인 용적률은 191%로 높이고 31.6%인 녹지율은 27.2%로 하향 조정해 택지 조성비를 절감하는 방안도 내놨다.
* 장기모기지론 금리인하
장기 임대주택에 대한 다양한 수요를 충족시킬 수 있도록 국민임대 72만호, 10년임대 19만3000호 등 소형을 102만호 비축하고 전월세형 임대주택 7만5000호 등 중대형을 14만8000호 확보하기로 했다. 국민주택기금의 전세자금 지원 규모를 올해 2조 원에서 내년 2조7000억 원으로 늘리고 주택신용보증기금의 임차 보증금 보증한도를 8000만 원에서 1억 원으로 확대하기로 했으며 신용평가등급 평가기준을 조정해 기금의 보증승인율도 72%에서 80%까지 높이기로 했다.
* 신도시 공급 확대
신도시 규모의 택지지구 지정은 선계획-후개발의 예외로 인정, 1년 정도 소요되는 도시기본계획보다 우선하도록 관련 규정을 개정하고 시.도지사가 과도한 교통시설 투자 요구를 못하도록 건교부 장관이 대규모 택지개발사업에 대해서는 직접 광역 교통개선대책을 수립하도록 할 방침이다. 기존 도심의 재정비촉진지구와 서울 뉴타운에서 2012년까지 총 36만가구의 주택을 건설하되 5만4000가구는 임대주택으로 개발, 세입자 등 원주민의 재정착률도 높일 방침이다.
계획관리지역내 2종 지구단위계획 구역에 대한 용적률도 현행 150%에서 180%까지 허용된다. 다세대.다가구 주택의 일조권 기준을 지자체가 실정에 맞게 완화할 수 있도록 하고 주상복합 건축물의 연면적 비율도 지자체 조례 개정을 통해 완화하며 오피스텔의 바닥 난방 허용도 검토하기로 했다.
* 투기지역 LTV 예외 폐지
은행.보험권의 만기 10년 초과.6억 원 초과 아파트 담보대출의 경우 거치기간 1년미만이고 중도상환 수수료가 있는 원리금분할상환방식의 상품에 대해서는 예외적으로 LTV를 60%까지 인정해줬지만 앞으로 이런 예외가 없어지게 된다.
은행.보험권의 투기지역 LTV를 40%로 제한한 이후 자금여력이 부족한 실수요자들이 LTV 예외가 적용되는 이런 대출상품을 통해 주택구입 자금을 조달해왔지만 앞으로는 이용할 수 없게 돼 실수요자들도 주택구입자금 조달에 애로를 겪을 것으로 보인다.
저축은행, 신협 등 비은행금융기관의 투기지역 LTV도 종전의 60~70%에서 50%로 줄였다.
소득에 따라 대출규모를 제한하는 DTI 규제 대상 지역은 투기지역에서 수도권의 투기과열지구로 확대 적용했다. 하지만 DTI의 적용 비율(40%)과 대상 아파트(6억원 초과) 기준은 변경하지 않았다.
정부는 금융기관의 리스크 관리 실태 및 주택담보대출 추이 등을 면밀하게 점검,이상 징후가 발견되면 추가 조치를 시행하기로 했다.
기존보다 녹지율을 줄이고 용적률을 높여 한정된 공간 안에 더 많은 아파트를 지어 주택공급도 늘리고 분양가도 낮추겠다는 취지였다. 2005년 5월 분양을 얼마 남겨놓지 않은 시점에서 판교 신도시의 공급가구수가 환경부의 거센 반발에 부딪혀 종전 2만 9700가구에서 2만 6800가구로 10%가량 줄어든지 1년만이다.
2006년 11.15대책의 기본 취지는 한정된 땅을 좀더 효율적으로 활용하자는 것이다. 보다 근본적으로는 2000년이후 강조되었던 친환경 계획개발의 기조가 주택공급확대라는 현실론 쪽으로 다소 기울어진것이다.
1980년에 제정된 택지개발촉진법은 특정지역의 땅을 건설부 장관이 택지개발예정지구로 지정하면 이땅에 적용되는 도시계획법등 19개 관련법령ㅇ의 효력을 일시에 정지시킨뒤 한국토지공사, 대한주택공사, 지방자치단체가 일괄적으로 매수해 택지로 개발할 수 있도록 허요ㅕㅇ한 법이었다.
이법에의해 1993년 말까지 서울 개포동 고덕동 상계동 목동 등 전국의 땅이 택지로 개발되었다. 분당 일산등 5개신도시 건설이 가능했던 것도 이법 때문이었다. 택지개발촉진법이 제정되기 전 택지 확보는 주로 토지구획정리사업을 통해 이루어졌다. 종전의 도시계획법을 가지고는 적절한 도시개발을 시행하는데 한계가 있었던 것이다. 늘어나는 도시인구를 효과적으로 수용하기위해서 신규 대단위 택지 조정 도로 신설과 확장등 도시계획시설 확충을 쉽게 하는 것이 필요했던것이다. 이에따라 기존 도시계획법에서 토지구획정리사업법이 분리, 제정된다. 토지구획정리사업이란 자연상태의 땅을 택지로 조성하면서 원 토지면적에서 일부를 때어내 공공용지로 활용하고, 이중 일부 땅을 팔아 사업비를 충당하는 환지 방식을 말한다.