* 특징
- 예정지구의 지정ㆍ고시 시(택지개발계획 포함) 토지수용권 부여로 개발기간이 단축됩니다.
･ 타 도시개발사업이 실시계획 승인(최근에는 택촉법의 체계따름) 시 토지수용권이 부여되는 것과 달리 택지개발에 따른 실시계획수립과 토지수용 등을 병행 실시함으로써 사업 기간이 단축
- 실시계획 승인으로 도시계획 용도지역 결정(변경)이 의제됩니다.
･「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 별도의 용도지역 변경의 절차 없이 녹지지역을 주거지역 및 상업지역으로 변경할 수 있음
- 이와 같은 많은 특례의 부여로 인해 택지개발사업의 시행자는 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사로 한정하고 있으며 민간의 참여가 배제되었으나, 규제 완화 차원에서 지방공사 및 도시지역의 주택난 해소를 위한 공익성 확보 등 대통령령이 정하는 요건과 절차에 따라 공공시행자와 주택건설 등 사업자가 공동으로 사업시행자가 될 수 있으며, 민간이 「사회간접자본시설에 대한 민간투자법」에 의한 부대사업으로 「택지개발촉진법」에 의한 택지개발사업을 시행할 경우 민자유치 사업시행자를 택지개발사업시행자로 의제하도록 규정하고 있습니다.
* 도입 배경
- ’70년대부터는 산업발전에 따른 인구의 도시집중이 가속화되어 도시지역의 주택난이 심각하게 대두되어 한정된 토지를 고밀도로 이용해야 할 필요성이 있었으나, 도시지역의 토지 소유는 영세하게 되어 있고 토지구획정리방식은 환지 방식에 의하여 토지를 배분하는 것이기 때문에 자연히 단독주택용 규모로 개발하게 됨으로써 대규모의 공동주택지 조성에 장애가 되었으며,
- 개발된 택지를 토지소유자에게 배분하게 되기 때문에 토지소유자가 개발 이익을 독점하게 되고 지가 상승에 따른 차익만 기대하여 건축을 기피하는 현상이 나타났으며,
- 택지를 주택건설업자가 아닌 토지소유자가 가지게 됨으로써 주택건설업자는 택지를 사업시행자로부터 직접 공급받는 것이 아니고 소유자로부터 매입해야 하는 어려움을 들 수 있고, 따라서 토지구획정리방식의 결점을 해소하는 한편 소득향상에 따른 도시민의 주택 소유 욕구를 충족시키기 위하여 1980년에 택지개발촉진법이 제정되어 택지개발사업이 택지개발의 주류를 이루어 왔습니다.
* 제정목적
도시지역의 시급한 택지난을 해소하기 위하여 주택건설에 필요한 택지의 취득ㆍ개발ㆍ공급 및 관리 등에 관하여 특례를 규정함으로써 국민 주거 생활의 안정과 복지향상에 기여하고,
당해 택지개발예정지구와 연계된 도로ㆍ철도 등 사회기반시설을 확충하며, 개발이익을 공공부문으로 환수하여 타 택지개발사업 재투자 및 지역균형개발을 유도할 뿐만 아니라 공공택지의 대량 개발 및 토지 비축 기능 확충으로 부동산투기 억제 및 지가안정을 도모하고자 하는 것입니다.
택지개발촉진법이 아무리 강력한 법이라고 해도 제한된 땅에서 택지공급을 무작정 늘리는 데는 한계가 있었다. 이미 1980년대 말에는 서울 안에서 개발할 수 있는 택지는 거의 소진된 상태였기 때문에 수도권 5개 신도시는 그린벨트를 뛰어넘어 서울로부터 반경 20킬로미터 범위 안에 있을 수 밖에 없었다.
하지만 1994년 신도시 건설이 마무리될 때쯤 신도시는 애물단지로 전락해 있었다. 신도시 건설과정에서 불거진 자재 임금 파동과 그칠 줄 모르는 부실 공사 시비는 정부안에서조차 신도시를 거론하는 일 자체를 금기로 만들었다. 그러나 신도시를 짓지 않더라도 택지 공급은 원활히 이루어져야 했다. 택지 공급이 막히면 주택 공급이 끊어져 결국 집값 불안이 재연될 것이기 때문이다.
이것의 대안으로 등장한 것이 1994년 도입된 준농림지 제도이다. 집이나 공장을 지을 수 있는 도시 용지 공급을 늘리고, 민간에 의한 토지개발을 촉진할 목적으로 1993년 전면 개정된 국토이용관리법을 통해서였다. 이 개정안을 통해 종전까지 10개로 나뉘었던 용도 지였기 5개로 단순화되었고 특히 준 농림 지역 안에서 민간이 손쉽게 토지개발사업을 할 수 있도록 했다. 특히 당시 준농림지 제도가 도입된 배경에는 기존 신도시 건설에 대한 거부감 이외에도 1990년대에 불기 시작한 세계화추세속에서 탈규제 민영화의 요구가 거셌기 때문이다. 당시 문민정부는 신경제 5개년 계획이라는 이르므로 이러한 세계적 추세를 뒤쫓고 있던 참이었다.
1994년부터 1998년까지 준농림지에서 민간에 의한 택지개발량은 여의도 면적의 8배에 달하는 총 678만평에 이른다. 그러나 민간에 의한 무분별한 토지개발은 1990년대 후반부터 난개발과 환경파괴 등 심각한 사회문제로 부각된다.
준농림지 제도 도입은 당시까지 택지개발촉진법에 의한 공영개발 위주였던 택지공급의 주도권이 민간으로 넘어갔다는 것을 의미한다. 그러나 규제 완화로 준농림지역에 대한 민간개발이 봇물이 터지듯 하면서 전국은 난개발의 몸살을 앓기 시작했다. 서울과 가까운 용인, 화성, 남양주, 이천, 고양시 일대는 도로변을 따라 러브호텔과 대형 갈비 점이 빼곡히 들어차기 시작했다. 분당, 일산 등 기존 신도시의 잘 갖춰진 기반 시설에 무임승차 하기 위해 신도시 주변에 포도송이처럼 주렁주렁 단독주택이나 소규모 아파트촌이 형성되면서 이 일대의 ㅣ 교통난 등이 심화하였다.
특히 1995년 외지인도 거주지와 관계없이 논밭을 사고팔 수 있는 방향으로 농지법이 개정되자 무분별한 준농림지 개발이 더욱 기승을 부렸다. 이어 같은 해 10월 건설교통부가 국토이용관리법 시행령을 고쳐 음식점 및 숙박시설의 설치를 지방자치단체 조례로 제한할 수 있도록 했지만 확보에 눈이 먼 대부분의 지자체들이 그대로 방치함으로써 난개발은 아무 규제를 받지 않는 실정이었다.