정부는 주택공급은 충분한데 투기 때문에 집값이 오른다는 잘못된 시장 인식으로 공급은 소홀히 하고 무리한 과세와 규제에만 치중하여 집값 폭등에 따른 국민 불만을 일으켰다. 그러나 대외적으로 미국이나 영국 등 코로나로 인해 전 세계 집값이 폭등하였다.
수요에 비해 공급이 적어 집값이 오를 수밖에 없었다. 필요수요는 307만호 공급은 260만호로 47만호의 공급 부족이 누적되었으며 이에 따라 주택가격 상승세가 심화하고 정부 정책 실패와 불신에 따른 추격매수로 5년간 30%가 상승하였다.
공급부족을 인식하고 3기 신도시와 도심 공급 확대 방안을 추진했으나 구체적인 성과는 부진하며 전반적인 공급부족으로 전·월세까지 급등하자 이를 안정시킨다며 시장 논리에 전혀 맞지 않는 임대차 3법을 시행하였다.
새로운 정부의 주택 부문 공약은 수요에 대응하여 주택을 공급한다. 단계별 공공택지 추가개발 5년간 250만호 이상 공급 재건축, 재개발 47만호 도심 복합개발 20만호 국공유지, 차량기지 복합개발 18만호 소규모 정비사업 10만호 공공택지 142만호 등 재개발 재건축 리모델링을 활성화하고 재건축 정밀안전진단 기준을 조정하여 기부채납 운영기준을 마련하고 재건축 초과이익 환수제를 완화하고 사업성이 낮은 지역 공공 참여 재개발을 추진하고 분양가 규제 운영 합리화, 리모델링 법적, 제도적으로 개선하면 좋겠다.
1기 신도시 재정비는 1기 신도시 재정비 사업 촉진을 위한 특별법을 제정하고 1기 신도시에 양질의 주택을 공급하고 3기 신도시에 1기 신도시 재정비 이 주 전용 단지를 마련했으면 이젠 저층 단독, 다가구 주택 흔히 빌라라고 하는 것들을 정비하고 활성화해야 한다. 소규모 주택 정비 사업 제도를 개선하고 인접 토지 일부 허용, 용적률 확대, 매입 협의 절차를 지원하면 수월할 것이다.
주택임대시장을 정상화하여 다주택자를 양성하여 주택을 공급하여야 한다. 특히 임대, 매매사업자의 주택담보대출을 허용하여야 핡것이다. 장기 민간 임대 주택시장 활성화를 위한 세제 및 금융지원을 강화하고 민간임대주택 일부를 취약계층에 집중적으로 배정하여야 한다. 부동산세의 전반적인 검토를 통하여 정상화하여야 다주택자의 주택공급을 정상화 할 수 있다. 종합부동산세, 양도소득세, 취득세를 올바르게 개선하고 LTV 규제 개편 및 규제를 단순화해야 한다. 특히 신혼부부와 생애최초 주택 구매자 금융지원을 강화해야 한다. 청년과 신혼부부의 전세대출 및 이자를 지원하여 금융 비용 걱정 없이 보금자리를 꾸릴 수 있게 해야 한다.
역대 정부에서는 금융 및 부동산 실명제를 도입하여 거래 투명화와 시장기능 강화를 추진하였고 분양가 자율화, 양도세 및 전매제한 완화를 실시하였다. 외환위기 극복을 위해 주택경기를 활성화 대책을 추진하였고 양도세 한시 면제, 분양권 전매 허용 등을 실행하였다. 투기 억제와 공급 확대 양축으로 주택가격 안정화 방안을 시행하고 거래 투명화 및 종합부동산세를 도입하여 시행, 주택거래 신고제를 도입하여 판교, 김포, 파주, 위례 등 수도권 2기 신도시 9개를 추진하였다. 투기지역 및 투기과열지구를 해제하고 종합부동산세, 취득세, 양도세 등 각종 세금 부담을 완화하였다. 규제기와 비규제기를 살펴보면 비규제기에 집값이 하락하였다는 것을 확인할 수 있다.
주택시장 현황을 주택보급률은 100% 내외로 안정권인 110%에 미달하고 다른 나라에 없는 과도한 과세와 시장규제정책을 남발하여 집값의 상승에 기름을 부었다. 주택 관련 주요 지표로 한국의 주택보급률은 주요 선진국에 비해 낮은 편이며 수도권과 서울은 100%에 미치지 못한다. 1인당 주거 면적은 33.9제곱미터로 선진국 대비 70% 수준으로 주거 환경이 좋지 않다.
한국의 주택금융규제 수준은 다른 나라에 비해 강한 편이고 선진국에도 없는 중복 과잉 규제가 많은 편이다.
주택가격 변동에 가장 큰 영향 요인은 주택수급 상황이고 경제성장률 금리 순으로 분석된다. 지난 30년간 집값 변동 요인 분석 결과 주택수급 상황과 경기가 가장 큰 영향을 미친 것으로 나타난다. 금리는 대체로 경기와 같은 방향으로 움직이므로 중장기적으로는 집값과 비슷한 방향성을 보인다. 하지만 단기적으로는 하락의 요인으로 나타나기 때문에 금리가 오르면 집값이 내려간다고 이해하는 사람도 많다. 특히 서울은 절대적인 공급부족과 고가화로 금리 영향에 비해 수급지수의 영향력이 현저히 크게 나타난다. 향후 5년간 주택시장 진입인구는 가구의 분화가 심화하고 체류 외국인 수의 회복 등으로 수요증가세가 확대될 것으로 보인다. 주택시장에 진입하는 30세 인구는 최근 68만명 내외에서 향후 5년간 73만명 수준으로 증가할 것으로 보이고 가구 수는 2044년까지 증가세를 유지할 것으로 보인다. 포스트 코로나 시대 도래로 외국인 거주 인구가 회복될 것으로 예상된다. 곳곳에서 실행되는 도시정비사업 활성화로 멸실 주택 수도 증가할 것으로 전망되어 수요는 더욱 늘어날 것으로 보인다. 2026년까지 전국 연간 40만호로 등급 물량이 감소할 것으로 예상되고 3기 신도시 물량은 2024년부터 사용이 가능하다. 민간택지 인허가 물량은 계획관리지역 등 개발 가능지 고갈과 인허가 규제 및 지가 상승 등으로 지속적인 감소가 예상된다.
집값에 가장 큰 영향을 미치는 경기 전망으로 우크라이나 전쟁 등으로 향후 2년간 세계 경제는 하방 압력이 지속될 가능성이 크고 코로나로 이동 제한, 세계적인 금리인상, 유동성 감축, 중국 봉쇄 조치 등으로 주요국의 성장세는 둔화할 것이다. 위드 코로나 등 긍정적인 요인보다는 금융과 자원 부분에서 부정적인 요인이 증가하여 둔화 흐름이 지속될 것으로 전망된다. 국내경제는 원자재가격 상승 및 구인난으로 당분간 부진이 불가피하고 하반기에는 완만한 회복세로 예상된다.