수요, 공급기능이 원활하게 작동되도록 규제를 지양하고 시장경제 원리에 입각한 정책으로 전환하고 부동산 관련 세제와 금융 등 관련 제도는 세계적인 기준에 맞게 조정하여야 한다. 장기적으로 안정적인 공급 여건을 조성하기 위해 확실한 택지수급계획을 수립, 추진, 공공과 민간의 역할을 분명하게 조정하여 공공은 자력으로 해결이 어려운 계층에 집중하여야 한다.
재산세는 지자체 행정경비 조달목적으로 도입되었으나 투기 억제 수단으로 변모하였고 종합부동산세는 한국에만 거의 유일한 세제이며 미실현 이익에 대한 과도한 과세는 위헌 소지가 있다. 종부세 위헌 소송은 과거에도 지속해서 진행되었고 종부세 관련 헌재 판례는 40여건에 달한다. '종부세 폭탄' 논란이 좀처럼 수그러들지 않고 있는 가운데 시민단체를 비롯한 납세자들의 종부세 위헌 소송 움직임이 본격화되고 있다. 특히 올해에는 종부세가 임대사업을 영위하지 못하게 만들며 '직업선택의 자유'를 침해하고 있는 만큼 그 어느 때보다 위한 가능성이 커졌다는 게 이들의 주장이다.
6일 종부세위헌청구시민연대(시민연대) 등에 따르면 올해 종부세 위헌소송은 크게 △조세 불복에 따른 조세 심판청구 △행정소송 및 위헌법률 심판제청 요청△ 헌재 위헌 판결 시 행정법원판결에 따른 종부세 환급 등 3단계 절차로 진행될 예정이다. 현재 시민연대는 법무법인 수오재와 함께 소송에 함께 참여하고자 하는 모든 종부세 납부 대상자들을 대상으로 모든 소송 절차를 대리해주고 있다.
시민연대는 우선 조세심판원에 조세 불복 의사를 밝히는 조세 심판청구를 할 계획이다. 이는 고지서를 받은 뒤 90일 이내에 하도록 돼 있다. 조세심판원이 이를 기각할 시 시민연대는 법원에 행정소송을 하면서 동시에 위헌법률 심판제청을 요청할 예정이다. 위헌법률 심판제청이란 법률의 위헌 여부가 재판의 중요한 요소가 되는 경우 법원이 직권 또는 당사자의 신청에 따라 헌법재판소에 위헌 심판을 제청하는 제도다. 헌법재판소가 종부세에 대해 위헌결정을 내릴 경우 다시 행정법원에서 종부세 환급을 판결하는 과정을 거치게 된다.
한국의 부동산 관련 세율은 해외국가에 비해 다주택자에 대해 비정상적으로 높고 타국에는 없는 종합부동산세로 인해 부동산 보유세 부담 총액이 다른 국가에 비해 높다. 다주택자에 대한 규제 및 세율 인상으로 보유세 징수액이 급증하고 국민 부담도 급증하였다. 다주택자 종부세 인상으로 민간 임대사업자의 부담이 증가하여 민간임대주택 재고량이 감소하였고 다주택자 억제의 결과는 경제침체기에 주택공급물량급감 경기를 회복기에 집값이 폭등하게 되는 부작용을 초래한다.
국제기준에 맞게 부동산 관련 세제 완화 및 단순화의 조정이 필요하며 장기적으로 재산세와 종합부동산세 통합이 필요하다. 1주택자 주거 안정을 위해 세율 환원 세 부담 증가율 상한을 인하하고 임대시장 공급안정을 위해 다주택자 중과세 완화가 필요하다. 양도세는 1968년 부동산 투기 억제 세로 도입하였고 소득세 징수 및 투기 억제목적의 과세 수단이다. 집값의 급등지역 다주택 자의는 양도차익의 80% 수준을 양도세로 환수하고 있고 기본세율이 다른 국가에 비해 높다.
주요 선진국의 경우 LTV 외에는 주택당 대출 규제가 거의 없거나 제한적인 수준이며 신수요 자의 구입을 과도하게 억제하는 정책은 거의 없는 편이다. LTV 상한을 인상하여 내 집 마련 기회를 확대하고 신혼부부, 청년 등 초기자금 부족으로 지원이 필요한 계층에게는 정부 보증지원하에 추가 인상이 필요하다. 원칙적으로 다주택자 대출도 허용하되 등록임대사업자의 경우 대출 규제를 차등적으로 적용 주택사업대출금 수요가 증가하고 공공주택자금의 대출금리와 대출한도 및 대출기준은 지속해서 개선하여야 한다. 사업자의 주택공급 활성화를 위해 대출한도를 현실화해야 한다. 주택수요 증가에 맞춰 신속하게 공급을 확대하기 위해서는 집값 안정기에도 공공택지를 수요량에 맞춰 준비해 나가야 한다는 당장 해당 정부에서 사용할 택지가 아니면 준비를 소홀히 하는 경향이 있다. 특히 최근 들어 환경문제와 민원 등으로 택지 개발 소요 시간이 점차 늘어나 사용필요시기 5년 전부터 준비할 필요가 있다. 신속한 주택공급 확대를 위해서는 원형지 공급방식 병행이 필요하다. 필요한 공공택지를 장기택지 수요량에 맞춰 충분한 준비가 필요하다.
저층 주거단지는 용적률 상향이 가능하여 재건축이 용이하나 고층단지는 용적률 한계로 재건축이 거의 불가능하다. 안전진단을 주택시장 안정 수단으로 이용하여 장기안정적인 주거환경 개선과 서민 주거 안정이라는 상위목표를 방치하고 있다. 서울 등 가용택지가 고갈된 대도시 지경에는 도시 정비가 거의 유일한 공급 수단인데 집값 상승기에 오히려 정비사업을 억제하였다. 상업지역이나 전철 연접지역 3종 주거로 재분류하도록 개선하고 법적 용적률과 인센티브를 높여서 사업성을 상향하여야 한다. 중소단지 통합개발을 유도하여 도로, 공원 등 기반 시설 확률 비용을 절감하고 준공 후 30년 이상 주택 호수 30% 이상 증가 시 안전진단을 면제하도록 하여 재개발이 용이하도록 만들어야 한다. 자재비, 노무비 등 건설 원가 상승으로 임대주택 건설비용의 증가가 불가피하다. 폐지된 아파트 등록임대사업 복원하고 축소된 세제 및 금융지원을 하여 공급을 늘려야 주택가격의 안정화를 가져올 수 있다. 전·월세 3법 추진 전후 임대시장 위축으로 전월세가 급등했고 올해 하반기 계약 갱신청구권 도래기에 매물 부족으로 임대료 폭등이 우려되고 있다. 시행 2년 경과로 새로운 질서가 정착되고 있으므로 전·월세 3법 전체를 폐지하는 것보다는 선별적인 제도 개선이 바람직하다. 계약갱신청구권은 대상 주택과 임대인의 특수사정 등에 대한 예외 조항을 확대할 필요가 있고 전월세 신고제는 거래 투명화와 임차인 보호 등 긍정적인 효과가 있으므로 유지하는 것이 바람직하다.