[경매 일기] 지분경매로 9개월만에 1100만원 수익 실현

 

 

이전에 경매 입찰하여 낙찰 이야기와 낙찰 후 셀프 등기 방법을 포스트 했었습니다.

이번엔 낙찰 받은 토지를 매도하여 9개월만에 1100만원의 수익을 냈는데 어떤방법으로 접근하여 어떻게 수익을 냈는지 알아보겠습니다.

 

2022.06.29 - [부동산하기] - [경매 일기] 의정부 법원 연천 임야 입찰 2021.10.5

[경매 일기] 의정부 법원 연천 임야 입찰 2021.10.5

 

 

 

 

해당 물건은 5554제곱미터의 임야 중에 1/6 지분이 경매로 나온 사건입니다.

지분이란 

각 공유자가 공유물에 대하여 가지는 소유의 비율을 지분이라고 합니다. 예를 들면 부부가 주택을 구입할 때 세금 절약을 위하여 각각 1/2로 지분을 나눠서 등기를 하거나 소유자가 사망하였을 때 상속에 의하여 지분이 나눠지게 됩니다.

경매사이트에서 검색하다가 해당 물건을 보고 주말에 임장을 다녀왔습니다.
경기도에서 경기도를 가는데 두 시간 걸리더라고요 ㅎㅎㅎ

보통 감정평가서에 물건의 사진이 있는데 아파트나 주택은 감정평가서의 사진과 거리뷰로 90%이상 확인이 가능하나 토지는 임장이 필수라고 생각합니다. 감정할 때와 지금의 형태가 다를 수도 있으니까요. 또한 해당 물건은 군사지역이라 위성사진도 나오지 않더라고요.

제가 임장 갔을 때는 옆의 토지에서 과수원을 하는 지역 주민께 해당 토지가 관리되고 있다는 특급정보도 얻을 수 있었습니다. 관리하는 사람이 있다는 것은 나의 지분을 살 사람이 있다는 말과 같습니다.

지분을 낙찰받은 토지를 누구에게 팔아야 할까요?
같은 물건을 공유하고 있는 다른 공유자에게 팔면 됩니다.

근데 안 산다?

그럼 어떻게 하죠?
계속 읽어 보시면 답이 있습니다.

 

지분경매 수익화 방법

1. 같은 물건을 공유하고 있는 다른 공유자에게 매도
2. 공유자와 함께 제 3자에게 매도
3. 경매로 매도

 

 

해당 물건은 거래가 활발히 일어나는 지역이 아니라 시세 잡기가 어려웠습니다만 그래도 제일 최근의 시세 5건 정도 종합하여 평균을 낸 후 수익의 마지노선을 정해 놓고 입찰 금액을 정했습니다.
2차에서 낙찰이 되었으나 잔금을 미납한게 조금  수익화하는 방법을 알고 있으니 두렵지는 않았습니다.
입찰 금액을 정할 때 패찰을 여러 번 한 경험 때문인지 왠지 뭔가 모르게 자신감이 있었습니다.
결국에는 법원에서 입찰금액을 조금 높였지만 처음 입찰금액도 낙찰금액이더라고요.
아무튼 다른 2명의 경쟁자를 물리치고 1등을 하였습니다.
군대에서 사격대회 때 1등 해보고 처음이었어요.

 

첫 낙찰이기에 소유권 이전도 셀프로 해봤습니다.

경험한 것과 경험하지 못한 것은 정말 천지 차이입니다. 많은 블로그를 통해 셀프 등기 방법을 숙지하고 갔지만 막상 할 때는 엄청 힘들었습니다.

그 과정은 아래 포스트에서 확인할 수 있습니다.

 

2022.07.20 - [부동산하기] - [경매 일기] 낙찰 후 셀프 등기 방법

[경매 일기] 낙찰 후 셀프 등기 방법

 

 

등기를 마치고 공유자들에게 연락하기 위해 내용증명을 보냅니다.

그러나 등기부등본에 있는 공유자들의 주소는 옛날 주소라서 반송이 됩니다.

이 때 연락이 되면 협상을 할 수 있으나 연락 할 방법이 없으니 법원에 도움을 신청합니다.

그것은 바로 공유물분할청구소송입니다.

 

공유물분할청구소송이란

분할을 청구하는 공유자가 원고가 되어 다른 공유자 전부를 공동피고로 해야하는 고유필수적 공도소송이다.

 

법원에서 말하는 공유물분할청구소송의 의미를 가져와봤는데 어렵지요?

한글이라서 읽기는 가능한데 이해가 안되는 말입니다.

이해가 안가도 아래 포스트를 통하여 공유물분할소송을 셀프로 쉽게 따라할 수 있습니다.

2022.08.13 - [부동산하기] - 셀프 공유물분할소송 방법 총정리 쉽다

셀프 공유물분할소송 방법 총정리 쉽다

 

하지만 따라하기 전에 강의를 듣고 이해를하면 더 쉬워집니다.

저도 이 강의를 듣고 지분경매를 시작하게 되었습니다.

여러 강의를 들었지만 이 강의 만큼 친절하고 모든것을 다 알려주는 강의는 처음입니다.

정말 수강료가 아깝지 않은 강의라고 자신합니다.

아래 카페에서 "지분 마스터" 강의를 참고하세요.

https://cafe.naver.com/changeyoureverything

발품불패(혼을 담은 노력은 절대 배신... : 네이버 카페

 

공유물분할청구소송을 통하여 공유자들의 실제 거주하는 주소를 알 수 있습니다.

전자소송 사이트에서 공유자들이 소장을 받았는지 확인이 가능합니다.

소장을 받은것을 확인하였으면 이제 공유자들의 연락을 기다리면 됩니다.

이렇게 공유자와 연락이 되었으면 협상을 시작합니다.

욕심을 조금 내려면 협상이 수월합니다.

마지막에 조금 더 깍아 줬더니 고맙다는 말을 들었습니다.

 

 

낙찰금액 : 15,259,000원

매도금액 : 28,000,000원

수  익  금 : 11,000,000원 ( 법인세와 법무비등 제외 하고 대충 )

수  익  률 : 72%

 

9개월만에 72% 수익 어떤가요?

 

정리를 해보자면 지분경매 수익과정은 이렇습니다.

 

지분경매 수익과정

1. 낙찰
2. 소유권이전
3. 내용증명 발송
4. 공유물분할청구소송 제기
5. 협상 후 매도

 

요즘 집값이 많이 떨어진다고 매일 난리입니다.

거래가 없어서 부동산이 폐업한다고 난리입니다.

물가가 너무 올라서 힘들다고 난리입니다.

그러나 지분경매는 이런 경제상황에 민감하지 않습니다.

지분경매 지금 시작해보는 것은 어떨까요?