참여정부 들어서도 재건축 사업을 규제하는 조치는 줄곧 이어졌다. 2003년 5.23대책을 통해 재건축 아파트에 대해 후분양제를 실시하기로했고 같은행 9.5대책에서는 수도권등 투기과열지구에서 재건축조합원의 분양권 전매를 금지시키고 전체 건설예정세대수의 50%이상을 전용면적 25평 이하 중소형 평형으로 짓도록 소형주택 의무비율을 확대하였다.
5.23 주택가격 안정대책
* 투기과열지구 확대
* 투기과열지구 아파트 내 300가구 이상 주상복합아파트 규제 강화
* 투기과열지구 내 지역/직장 주택조합 분양권 전매 금지
* 재건축아파트 후분양제 도입 및 안전진단 강화
5.9 재건축시장안정대책
* 재건축 중소형 60% 건설 의무화
* 1가구1주택 양도세 비과세 요건 강화
국민의정부 말에서 참여정부 초반까지 이어진 재건축 규제강화는 지자체를 제치고 정부가 직접 나서서 재건축 절차를 까다롭게하는 등의 방식으로 사업추진을 압박하는 것이었다. 이에 따라 재건축사업자체는 주춤했지만 집값 상승의 기세는 멈추지 않았고 2003년 들어 재건축에 고나한 정책이 근본적이면서 실질적으로 바뀌기 시작한다.
2002년 12월 법제화된 도시 및 주거환경정비법이 출발선을 끊었다. 조정법 이전까지 재건축사업은 구역 지정 절차등 도시 계획적 심의 없이 안전진단에 의해 이루어 졌다. 도시계획적 규제가 이루어지지 않았던 것은 구밀 개발로 주변에 미치는 악영향을 합리적으로 해소할 틀이 없었다는 뜻이다. 재건축 사업의 수혜와는 상관없는 주변지역이 기반시설 부족이나 경관악화등의 불이익을 당했던 것이다. 도정법을 통해 재건축사업도 정비기본계획 정비구역지정등 도시계획적 규제를 받도록 바뀌었다.
도시 및 주거환경정비법에서 정비구역이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제16조에 따라 지정,고시된 구역을 말한다.제16조는 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정,고시로 정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정하거나 변경지정하려면 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 제15조3항에 따른 경미한 사항을 변경하는 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 아니할 수 있다. 정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정하거나 정비계획을 결정 한 때에는 정비계획을 포함한 정비구역지정의 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. 이경우 지형도면 고시등에 대하여는 토지이용구제 기본법 제8조에 따른다. 정비구역의 지정권자는 제2항에 따라 정비계획을 포함한 정비구역을 지정, 고시한 때에는 국토교통부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 국토교통부장관에게 그 지정의 내용을 보고하여야 하며, 관계 서류를 일반이이 열람 할 수 있도록 하여야 한다.
정비사업이란 도시 및 주거환경정비법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반 시설을 정비하거나 주택등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.1. 주거환경개선사업 : 도시저소득 주민이 집단 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후, 불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대 주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용 시설 확출을 통하여 주거 환경을 보전, 개량하기 위한 사업2. 재개발사업:정비기반시설이 열악하고 노후,불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역, 공업지역등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업3. 재건축사업: 정비갑ㄴ시설은 양호하나 노후,불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업
도정법은 이런 거시적 변화와 더불어 미시적으로는 개발이익을 간접적으로 호나수하는 장치를 마련했다. 재건축으로 늘어나느 ㄴ용적률의 25%를 임대아파트로 짓도록 하는 규정이 신설된 것이다. 이는 재개발로 인해 주거공간을 잃게 되는 세입자에 대한 주거안정대책으로 임대주택 건설을 의무화해왔던 방식을 재건축에도 적용한 것이다. 그동안 조합과 주택업자에게만 돌아가던 재건축의 개발이익 일부를 간접적으로 환수해 이를 공공적 성격을 띠는 임대주택공급으로 돌리겠다는 것이다.더불어 소형평형의무비율에 소형평형 면적 기준을 더했다. 25평이하 소형평형의 연면적을 전체 면적의 50%가 넘도록 한것이다. 이는 일부 재건축 조함이 18평 이하 소형아파트 의무건설비율을 형식적으로 충족시키기 위해 8평이나 12평등 초소형으로 짓고 대신 남는 용적률로 중대형 평형을 건설해 수익률을 높이는 편법을 쓰자 이를 막기 위한 조처였다. 한편에서는 임대주택 의무건립에 따라 늘어난 용적률의 25%만큼 임대 주택을 짓더라도 이를 정부가 원가에 매입하기 때문에 실제 개발이익환수 효과는 크지 않다는 주장도 제기 되었다.
제9조(정비계획의 내용) ① 정비계획에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. <개정 2018. 1. 16., 2021. 4. 13.>
1. 정비사업의 명칭
2. 정비구역 및 그 면적
3. 도시ㆍ군계획시설의 설치에 관한 계획
4. 공동이용시설 설치계획
5. 건축물의 주용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이에 관한 계획
6. 환경보전 및 재난방지에 관한 계획
7. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획
8. 세입자 주거대책
9. 정비사업시행 예정시기
10. 정비사업을 통하여 공공지원민간임대주택을 공급하거나 같은 조 제11호에 따른 주택임대관리업자(이하 “주택임대관리업자”라 한다)에게 임대할 목적으로 주택을 위탁하려는 경우에는 다음 각 목의 사항. 다만, 나목과 다목의 사항은 건설하는 주택 전체 세대수에서 공공지원민간임대주택 또는 임대할 목적으로 주택임대관리업자에게 위탁하려는 주택(이하 “임대관리 위탁주택”이라 한다)이 차지하는 비율이 100분의 20 이상, 임대기간이 8년 이상의 범위 등에서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우로 한정한다.
가. 공공지원민간임대주택 또는 임대관리 위탁주택에 관한 획지별 토지이용 계획
나. 주거ㆍ상업ㆍ업무 등의 기능을 결합하는 등 복합적인 토지이용을 증진시키기 위하여 필요한 건축물의 용도에 관한 계획
다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호가목에 따른 주거지역을 세분 또는 변경하는 계획과 용적률에 관한 사항
라. 그 밖에 공공지원민간임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 원활한 공급 등을 위하여 대통령령으로 정하는 사항
11. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 각 호의 사항에 관한 계획(필요한 경우로 한정한다)
12. 그 밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항
② 제1항제10호다목을 포함하는 정비계획은 기본계획에서 정하는 제5조제1항제11호에 따른 건폐율ㆍ용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획에도 불구하고 달리 입안할 수 있다.
③ 제8조제4항 및 제5항에 따라 정비계획을 입안하는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장등(이하 “정비계획의 입안권자”라 한다)이 제5조제2항 각 호의 사항을 포함하여 기본계획을 수립한 지역에서 정비계획을 입안하는 경우에는 그 정비구역을 포함한 해당 생활권에 대하여 같은 항 각 호의 사항에 대한 세부 계획을 입안할 수 있다.