1세대 1계좌를 원칙을 ㅗ국민주택청약부금 및 청약예금에 가입해 일정 기간 일정액을 납입하면 1순위를 준다는 취지였다. 한번 당첨된 사람은 3년간 다시 당첨될 수 없도록 주택은행 전산센터를 통해 서울 지역의 아파트 추첨을 실시한다는 내용도 포함되었다. 하지만 민영 아파트 부분에는 전매금지 조항도 없었고 무주택자에 한한다는 조항도 없었다. 청약자를 줄 세워 가수요자를 배제하는 등 투기를 막을 수 있다는 점은 긍정적이었지만 오히려 돈 있는 이들에게 먼저 분양 기회가 돌아간다는 비판을 받았다. 당시 건설부 주택정책 계장의 회상이다.
세상이 시끄러웠습니다. 장관 이하 주택국장 과장, 사무관까지 이 문제에 매달렸습니다. 청약제도는 투기를 없애기 위해 만든 줄세우기였습니다. 그런데 공공부문을 규제하자 민영아파트가 문제였습니다. 그래서 민영부문으로 확대했습니다. 하지만 너무 규제하면 민간선 설사의 공급량이 줄어들 우려가 있어 전매금지 등의 강력한 규제는 포함하지 않았습니다. 그 시절 아파트 투기는 강남과 여의도 등 서울 일부 지역의 이야기였습니다. 우리나라 국민이 그렇게까지 투기에 발 벗고 나설 줄은 몰랐습니다.
청약제도는 투기를 근본적으로 막을 수 없었다. 아파트 투기는 1978년 8.8조치로 잦아들었다가 1982년 금리인하 등 정부의 경기부양책으로 조금씩 고개를 들기 시작했다. 1982년 주공의 과천 분양과 개포지구 분양부터 시작된 투기 과열은 10월 경남아파트 분양부터 극성을 부리기 시작했다.
당시 공공자금을 지원받은 민간건설사 주공 등이 지은 공공부문 아파트는 법으로 전매가 일정 기간 제한된 상황이었다. 그런데 조사해보니 과천 개포지구 주공아파트 5880세대 중 절반가량에 다른 사람이 들어가 있었다고 한다.
이러한 불법 전매는 주로 청약통장거래로 이루어졌다. 이에 따라 종종 황당한 사건도 발생했다.
서울에 살던 이 모 씨는 1982년 친구소개로 알게 된 김 모 씨에게 20만원을 받고 청약 저축통장 가입 명의를 빌려줬다 김 씨는 매달 10만원씩 28회 납부했다가 통장을 다른 에게 넘겼다. 여러 차례 전매를 거친 끝에 최종소지자가 1982년 7월 서울 강동구 고덕동 주공아파트에 당첨되었다. 그런데 중도금과 잔금이 들어오지 않았다. 주공은 통장명의자인 이 씨를 찾아 중도금 등을 독촉했다. 이 씨는 배짱 좋게도 자신이 잔금을 치르고 아파트에 입주했다. 그 뒤 통장의 최종소지자가 나타나 집을 내놓으라고 요구하자 이 씨는 명의를 빌렸던 김 씨가 자신을 속였다며 허위 고소를 했다. 결국 이 씨는 무고혐의로 구속되었다.
전매제한 조항이 없었던 민영아파트에 대한 투기는 더욱 극심했다. 투기 세력은 0순위 통장으로 몰려들었다.
당첨권 전매란
준공 승인이 나지 않아 등기이전이 안 된 미입주 아파트를 최초 분양자가 다른 사람에게 명의이전을 하는 것을 말한다. 예를 들어 서울지역 32평형 아파트를 1억5,000만원에 분양받은 최초당첨자 Ａ가 넘긴 당첨권이 Ｂ와 Ｃ를 거쳐 잔금 납부일 전에 마지막 소유자인 D로 넘어왔다면 Ａ는 물론 Ｂ와 Ｃ도 등기 의무가 없으며 Ｄ만 등기를 신청하면 되는 것이다.
결국 Ａ, Ｂ, Ｃ는 아파트의 소유권을 아주 취득하지 못한 상황에 서 단순히 계약상의 취득할 수 있는 지위만을 넘기는 것이므로 등기에 필요한 취득·등록세와 국민주택채권 매입비용을 물지 않아도 된다. 이에 따라 Ａ는 분양 금액의 5.6%에 달하는 취득 ·등록세 부담을 하지 않아도 된다.
그러나 매매과정에서 Ａ와 Ｂ, Ｃ가 웃돈(프리미엄)을 받고 당첨권을 팔았다면 `미등기 전매'로 간주해 그 차액에 대해서는 양도소득세가 과세한다. 그러나 당첨권 전매는 무엇보다 돈만 있으면 언제든지 현재 건설 중인 새 아파트를 살 수 있는 장점이 있다. 청약통장도 필요 없고 채권액을 써넣을 필요도 없다. 아파트도 미분양아파트가 아닌, 분양 당시 높은 경쟁률을 보인 인기 아파트, 로열층까지 골라 가며 살 수 있기 때문이다.
0순위란 1878년 정부가 민영아파트 청약예금 가입자 중 6회 이상 떨어진 장기낙첨자에게 우선 당첨권을 주던 것을 말한다. 민영 아파트 청약제는 일정 금액 예치 뒤 3개월이 지나면 누구나 같은 청약 기회를 줬다. 이 때문에 극심한 경쟁률을 보였고 억세게 재수 없는 예금 가입자 가 등장했다. 반면 공공부문 아파트 청약자는 분기별로 구분되어 우선 원을 인정받고 있었다. 0순위 제도는 행정상의 미비를 보완하고 투기를 진정시킨다는 목적으로 도입되었지만 1982년 오히려 투기 세력에 악용되었다.
통장 거래는 전매과정이 간단하고 세무조사 등 사후 처리에도 별문제가 없었다. 이런 장점 때문에 투기꾼은 통장 거래를 선호했다. 우성아파트 분양일을 앞두고 0순위 통장에 프리미엄이 천정부지로 불기 시작했다. 이듬해 청약제도는 대폭 강화된다. 공공부문 아파트의 경우 입주 관리가 시작되었다. 입주할 때 당첨자와 계약자 최초입주자가 동일한지 확인하고 입주 뒤에는 전매금지 기간 동안 일 년에 4번 입주자 실태를 조사해 위반자는 퇴거하도록 했다. 재당첨금지 기간도 5년으로 늘어났다.
민영아파트에 대해선 투기를 진전시키기 위해 실거래가와 분양가의 차이가 심한 지역의 경우 채권입찰제를 도입했다. 채권 금액이 높을수록 분양아파트에 프리미엄이 적게 붙게 되고 결국 차액을 노린 전매 행위가 줄어들 수 있을 것이라는 계산이었다. 거래가 여전히 발생하자 막기 위해 국세청은 0순위 통장소지자에 대해 조사를 실시했다. 그러자 자신의 통장을 가진 마지막 매입자를 찾으려는 사람이 늘어났다. 10번 이상 전매된 경우도 있어 판매자와 매입자 간 연락이 닿기가 쉽지 않았다. 통장을 돌려달라는 부탁을 거절하는 이들도 있어 판매자는 자신이 받았던 프리미엄에 웃돈을 얹어 되사기도 했다.
부동산 투기는 좀처럼 사라지지 않았다.