아파트 청약 제도는 투기가 횡행했던 1977년 공공부문 아파트 분양 방법에 구체적인 규정을 마련하면서 시작되었다. 청약 관련 저축으로 민간자본을 주택건설자금으로 끌어 들어야 했던 정부는 다수가 청약 제도에 가입하도록 유도하기 위해 추첨제라는 방식을 도입했다.
청약 관련 통장의 가입자가 많아야 건설재원이 늘고 분양시장도 활발해져 주택건설이 촉진되기 때문이다. 주택 공급을 민간에 상당 부분 의존하는 상황에서 청약제도를 통해 공급물량을 실수요자에게 분배한다는 목적도 실현하고자 했다.
그러나 결과적으로 기존 청약제도는 주택이 절실히 필요한 이들에게 적시에 새집을 공급하지 못했다. 추첨제라는 방식의 한계 떄문에 신청자들은 운이 좋아야 주택을 분양 받을 수 있었고 누구나 분양시장에 뛰어들면서 사실상 가수요자들을 끌어들였다. 지난 30년 동안 정부가 투기적 가수요를 없애기 위해 부단히 노력했지만 성공을 거두지 못한 또 하나의 이유이기도 했다.
1977년까지만 해도 아파트 분양은 공공자금으로 짓는 아파트에 한해 공모한다는 두루뭉술한 내용으로 되어 있었다. 당시 아파트 분야에는 선착순이나 번호표 추첨 등의 방법이 주로 이용되었는데 문제가 많았다. 수많은 사람이 몰려가 북새통을 이루거나 번호를 조작하는 사건까지 발생했다.
아파트 수요가 급증한 1970년대 중반 이후 이른바 복부인이 등장하면서 강남과 여의도 지역에 본격적인 아파트 투기가 발생했다. 아파트 경기는 1977년 초부터 되살아나기 시작해 3월쯤 이르자 극심한 과열 양상으로 치달았다. 투기꾼은 공공 민영아파트를 가리지 않고 몰려들었는데 이들의 투기행태는 연일 신문 사회면을 장식했다.
대표적인 것이 1977년 3월 15일 서울 여의도 목화아파트 분양이다. 이날 모델하우스 옆 공개 추첨 현장에는 신청자 4000여명이 몰려 희비가 엇갈렸다. 이들 중에는 10가구를 신청했는데 하나도 안되었다고 아쉬워하는 사람도 있었고 하나를 신청한 사람은 볼 것도 없다며 발걸음을 돌리는 사람도 있었다. 한 투기꾼은 현금 2억을 동원해 100가구를 신청해 주변 사람들을 놀라게 했다.
청약가점제는 1970년대 말부터 시행된 기존의 추첨제 방식이 주택 실수요자에 대한 변별력이 없다는 문제를 개선하기 위하여 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간에 따라 가중치를 부여하여 합산해서 종합점수가 높은 순으로 분양주택의 당첨자를 정하는 방식으로 2007년 9월 도입이 되었다.
무주택기간 점수는 1년 미만 2점부터 15년 이상 32점까지,
부양가족 점수는 0명(본인 포함) 5점부터 6명 이상 35점까지,
청약통장 가입 기간은 6개월 미만 1점부터 15년 이상 17점까지
총 84점 만점으로 구성이 된다.
투기과열지구가 아니면 가점 점수로만 100% 결정하는 것은 아니고 비중이 작기는 하지만 추첨제를 병행하고 있어서 가점 점수가 낮더라도 운이 좋은 분은 당첨의 기회를 맛볼 수도 있다.
참고로 이런 청약가점제는 공공주택(청약저축과 종합통장)이 아닌 민영주택(청약예금, 부금, 종합통장) 당첨을 결정하는 방식으로 공공주택은 납입기간과 납입금액이 높을수록 유리하다.
주택 공사 등이 건설하는 공공부문 아파트도 사정은 마찬가지였다. 4월 초 신청을 받은 서울 강서구 화곡동 주공아파트는 평형에 따라 96대1에서 178대1의 경쟁률을 보였다. 경쟁률이 높아지자 주공은 투기꾼의 가수요를 막기 위해 신청자마다 주민등록증을 확인하여 2중 신청을 하지 못하도록 했다. 그러나 투기꾼이 집 없는 사람을 동원해 10여개 이상 신청하는 사태가 발행했다. 이처럼 한 사람이 여러 가구를 신청할 수 있다는 것 자체가 문에서였다. 그럴수록 실수요자가 분야 받을 확률은 떨어지기 때문이다. 언론에서는 연일 아파트 투기와 관련하여 관련 제도를 정비해 실수요자에게 아파트를 공급해야 한다는 목소리가 높아졌다. 청와대의 기침 소리에 전국이 놀라던 시절이었다. 급기야 건설부는 1977년 공공아파트의 분양 방법을 내놓는다.
가족이 있는 무주택 세대주에게 국민주택 청약부금 가입자격을 주고 한 달에 한 번씩 6회 이상 넣어 50만원이 된 사람을 아파트 청약 1순위로 정한다는 게 주된 내용이었다. 부금에 가입할 때 건축물대장과 주민등록 등본을 확인하여 무주택자만 가입하도록 했다.
청약가점제에서 부양가족 수의 산정 기준
청약가점제에서 부양가족이란 입주자모집공고일 현재 청약신청자와 동일한* 주민등록표 등본에 기재된 세대원 중 아래의 경우에 해당합니다.
* 배우자 분리세대
청약신청자와 그 배우자가 각각 다른 주민등록표 등본에 기재되어 있는 경우, 배우자와 동일한 주민등록표 등본에 기재된 아래의 세대원을 포함합니다.
배우자
포함 (배우자 분리세대의 경우에도 포함)
직계존속 (부모/조부모) *배우자의 직계존속 포함
청약신청자가 세대주여야 하며 3년 이상 동일 주민등록표 등본에 등재된 직계존속
(배우자 분리세대인 경우, 배우자가 세대주여야 하며 3년 이상 동일 주민등록표 등본에 등재된 직계존속)
단, 직계존속 및 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유(분양권 등 포함)하고 있는 경우 부양가족으로 보지 않으나 공급규칙 제53조에 해당하는 주택을 가지고 있는 경우 아래와 같이 판단
주택공급에 관한 규칙 제53조(주택 소유 여부 판정 기준) 적용 사례
- 직계존속 또는 그 배우자가 소유하는 주택이 소형 등(제9호) 및 제53조 각호(제6호 제외)에 해당하는 경우 부양가족 인정(O)
- 만 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유한 경우(제6호) → 2019.11.1. 주택공급에 관한 규칙 개정 시행에 따라 부양가족 수에 포함하지 않으나, 제53조 나머지 호 중 어느 하나에 해당하는 경우는 부양가족 인정(O)
아래에 해당하는 직계존속도 부양가족으로 인정하지 않음
- 외국인 직계존속
- 내국인 직계존속이라도 요양시설(「주민등록법」 제12조에 따라 주민등록을 하는 노인요양시설을 말함) 및 해외에 체류 중(입주자모집공고일 기준 최근 3년 이내 계속하여 90일을 초과하여 해외에 체류한 경우)인 경우
직계비속
1. 자녀 : 신청자와 동일한 주민등록표 등본(배우자 분리세대인 경우 등재된 미혼자녀. 다만, 만 30세 이상인 자녀는 1년 이상 동일한 주민등록표 등본에 등재된 경우에 부양가족으로 인정
* 다만, 혼인 중이거나 혼인한 적이 있는 자녀는 부양가족으로 보지 않습니다.
2. 손자녀 : 부모가 모두 사망한 경우 미혼인 손자녀
※ 국토교통부 주택기금과 ‘주택청약 자격 체크리스트(’19.12)’에 따라 외국인 직계비속은 부양가족으로 인정되지 않으며, 내국인 직계비속이라도 해외에 체류 중*인 경우에는 부양가족에서 제외
* 30세 미만 : 입주자모집공고일 기준 현재 계속하여 90일은 초과하여 해외에 체류 중인 경우
* 30세 이상 : 입주자모집공고일 기준 최근 1년 이내 계속하여 90일을 초과하여 해외에 체류한 경우